Câu chuyện này là một lĩnh vực khó, nó phản biện, đào thải và luôn vận động. Trước đây, hình dung về một khu nghỉ dưỡng thường gắn liền với quy mô xây dựng tốn kém, vị trí gần trục đường trung tâm hay bãi biển rộng, cư dân (hoặc du khách) không quá khắt khe về kiến trúc, dịch vụ hay cảm xúc trải nghiệm. Bối cảnh xh ngày nay đã khác. Con người trở nên mẫn cảm hơn với các căn bệnh thời đại, họ quan tâm đến nhiều giá trị đi kèm hơn, sự khác biệt, sự tịnh dưỡng và chữa lành, tính bản địa, giá trị văn hóa và môi trường. Quá nhiều lĩnh vực cần phải nghiên cứu trong một dự án cho 1 ko gian sống ngày nay và loại hình cũng đa dạng như Boutique, Heritage, Historic, Wellness, Retreat…
Cần nghiên cứu, tiếp cận và xây dựng dự án theo từng bước:
1. 𝑩𝒐̂́𝒊 𝒄𝒂̉𝒏𝒉 𝒄𝒖̉𝒂 𝒅𝒖̛̣ 𝒂́𝒏:
Tập trung vào nguyện vọng của chủ đầu tư về một ko gian sống theo hình dung của họ trong tương lai. Sau đó tiến hành các công tác kiến trúc, thu nhập các nguồn thông tin liên quan và xử lý chúng trong bối cảnh kinh tế và địa dư. Mục đích để cấu trúc hóa dự án (DA).
Các chủ DA bds lớn (họ được gọi là shark) thường lấy các vùng đất rừng sx, phòng hộ, bảo tồn chuyển thành TMDV, ủi trọc đồi, bê tông hoá, di dời cả làng chài. Quy hoạch có khi không nằm ở chính phủ mà quy hoạch theo nhu cầu của một nhóm lợi ích. Họ muốn lấy quỹ đất nào, khu vực nào không khó lắm. Nhiều tỉnh thành chỉ có làm theo chỉ đạo từ trên xuống.
Xu hướng xanh hiện nay ko muốn phá vỡ rừng, chặt phá cây và tôn trọng cảnh quan & quy hoạch. Tuy nhiên, theo nhu cầu của thị trường, ai cũng cần sổ, cũng cần vay vốn đầu tư thì không thể tách thửa tách sổ. Nếu ngân hàng đồng ý cho chủ đầu tư vay, nhà đầu tư vay mà không cần sổ thì chắc chắn chẳng ai muốn chuyển mục đích đất hay cần sổ làm gì.
Vị trí đất, toạ độ, diện tích gắn liền với chứng nhận với các nước nó là tờ giấy in ra, chứ không nặng nề phức tạp bìa hồng bìa đỏ như VN.
Nhiều người mua một căn nhà ở những khu nghỉ dưỡng/resort trả hết 1 lần khoảng 15 tỷ (đây là quỹ đất rừng bảo tồn được chuyển đổi qua. Mặc dù chủ nhân cũng chẳng cần hệ sinh thái của DA ngoài việc nó gần biển, chỉ cách 700m. Từ 2020 đến nay vẫn chưa ở được).
Nếu triển khai Eco-farm từ quỹ đất ONT không có cây để làm làng rừng sinh thái phải trồng cây hóng mát to, xen kẻ đa tầng với cây nhỏ, đến nay đã 4 năm rất tốn nhiều tiền cây và chăm sóc nhưng vẫn chưa ra làng rừng sinh thái được, dự kiến 10 năm mới có được hệ sinh thái rừng đa tầng.
2/ 𝑵𝒈𝒉𝒊𝒆̂𝒏 𝒄𝒖̛́𝒖 𝑻𝒊𝒆̂̀𝒏 𝒌𝒉𝒂̉ 𝒕𝒉𝒊:
Bước tiếp theo cần tiến hành các công tác của việc nghiên cứu Tiền khả thi DA, đặt nguồn lực hiện có của chủ đầu tư vào việc này. Kết quả nghiên cứu cho chúng ta viễn cảnh của DA trong tương lai với các hình dung về nguồn vốn, keyrooms, tệp khách mục tiêu, ADR, ROI… Bước này sẽ quyết định: những người thực hiện DA có vượt qua các rào cản để gia nhập cuộc chơi hay không.
Theo nghiên cứu từ những vùng có tiềm năng phát triển (có quyết định 668 chuyển đổi vùng đất rừng đưa vào phục vụ du lịch sinh thái, phù hợp với định hướng phát triển hiện nay). Ví dụ: mô hình Happyzen là Meditation (thiền, Yoga), chăm sóc sức khoẻ (Healthcare), Farmstay (nghỉ dưỡng).
Một căn nhà gỗ nhỏ 1 phòng 47 m2 có giá thuê 3 triệu/đêm, căn lớn 3 phòng (6 triệu/đêm). Giá thuê tháng 30 triệu/căn nhỏ, 60 triệu/tháng cho căn lớn, bao gồm cho tất cả chi phí rau, phí sinh hoạt, ăn sáng. Được chăm sóc sức khoẻ, tắm lá dao, tắm thảo mộc theo lịch tuần.
So với chi phí thuê ở các căn Villa tại quận 2, Thảo Điền (tp. HCM) còn rẻ hơn nhiều.
Farm có thể bán theo hợp đồng dài, hoặc sở hữu vĩnh viễn mỗi căn/mỗi sổ có giá khoảng 7-10 tỷ đồng.
3/ 𝑿𝒂̂𝒚 𝒅𝒖̛̣𝒏𝒈 𝑫𝑵𝑨 𝒅𝒖̛̣ 𝒂́𝒏:
Một DA sinh ra trên một vùng đất, mang “mã Gen” của DA đó. Nó có thể to hay nhỏ, hiện đại hay cổ điển, sang trọng hoặc không, nhưng điều quan trọng: nó phải khác biệt/duy nhất, nó cho cư dân/du khách cảm giác DA này chỉ thuộc về nơi đó. Dựa trên kết quả bước 1 & 2, công việc tiếp theo là triển khai các hồ sơ làm nền tảng cho các đơn vị tham gia vào DA:
- Guideline cho công việc thiết kế kiến trúc, nội thất, landscape…
- Guideline cho công tác quản lý DA, xây dựng và các bộ môn đi kèm.
- Guideline cho công tác xây dựng hồ sơ Vận hành dịch vụ.
Để có thể lập làng và mọi người cùng làm (như Happyzen farm) thì công ty không thể bán với giá hoàn thiện mà lập nên mô hình cùng lập làng Happy Forest, tức chia sẻ từ ban đầu cùng nhau thực hiện từ các chi phí thiết kế, xây dựng cơ bản, làm trên diện tích rừng/cây vườn có sẵn thì đỡ tốn kém (và kể cả thời gian trồng cây), tuy nhiên phải tuân thủ thiết kế, quy định nội khu của làng. Tất cả rừng tự nhiên/cây trồng phải giữ nguyên, được kiểm đém, đánh số cây, nhà gỗ lắp ghép trên các diện tích trống.
4/ 𝑿𝒂̂𝒚 𝒅𝒖̛̣𝒏𝒈 𝑯𝒆̣̂ 𝒍𝒚́ 𝒕𝒉𝒖𝒚𝒆̂́𝒕 𝒄𝒐̂́𝒕 𝒍𝒐̃𝒊:
Một DA làng sinh thái (Happy Forest), về mặt lâu dài cần có hệ lý thuyết đủ mạnh để làm xương sống cho tất cả các chi tiết, ẩn ý, hành vi phục vụ, văn hóa doanh nghiệp, các định hướng kinh doanh…
Từ nền tảng lý thuyết đến việc thực hiện là vấn đề được cụ thể hóa đến từng chi tiết:
1. không phân lô
Mỗi cư dân đều có toạ độ và diện tích quản lý sử dụng riêng với quy định phần dt làm nhà Xm2
2. Không chặt phá cây
Các nhà chỉ làm đúng phần diện tích và vị trí đã thiết kế
3. Vật liệu thân thiện
Tất cả là nhà gỗ, cư dân có thể tự chọn thiết kế, tự quyết định vật liệu gỗ, đồng bộ không phá vỡ thiết kế, không gian.
4. Nghỉ dưỡng
Phù hợp nghỉ dưỡng, sức khoẻ, yên tĩnh (không hát karaoke ảnh hưởng đến người khác).
5. Cư dân làng
Làng sinh thái không thể là 1 gia đình, 1 công ty thì không hình thành làng du lịch sinh thái mà phải có cộng đồng các cư dân phù hợp**, cùng hệ sinh thái các chương trình hoạt động của làng như:
- Happytime: chia sẻ thời gian
- Happytalk: chương trình talk hàng tuần của các chuyện gia về các chuyên đề khách du lịch có thể tham dự
- Happyzen: chương trình thiền và khoá thiền để khách đến ở zenstay, healthstay
- Happybook: chương trình viết sách Happy Stories tại làng cho những ai đến ở sáng tác
- Happycoin: điểm tích luỹ hạnh phúc của mỗi người khi giúp công, hay giúp Happyhand chương trình xã hội, trồng cây, quà tặng…điểm có thể đổi.
6. Định giá suất cư dân
Nếu công ty đầu tư hoàn thiện như nói từ ban đầu thì cư dân phải trả mỗi suất 6 tỷ /1000 m2 hoặc công ty có thể chia sẻ ngay từ ban đầu cho cư dân tham dự đầu tư ngay từ ban đầu bằng chi phí cơ bản nhất để vào làng 350 triệu/1000 m2, hay 550 triệu/1000 m2, suất này không phải là mua bán đất rừng mà là các chi phí thiết kế, thực hiện đền bù, hay các chi phí khác.
Để định giá 1000 m2 rừng Quỹ tín thác rừng Thái Bình Dương của Mỹ có công thức thẩm định khá chi tiết:
- Giá trị cây trên đất
- Lượng tín chỉ carbon
- Khí O2
- Hệ sinh vật trên đất
- Giá trị đất
- Nguồn nước
- Và rất nhiều thứ nằm trên và trong đất nữa.
5/ 𝑿𝒂̂𝒚 𝒅𝒖̛̣𝒏𝒈 𝑲𝒊̣𝒄𝒉 𝒃𝒂̉𝒏 𝒗𝒂̣̂𝒏 𝒉𝒂̀𝒏𝒉 𝒅𝒊̣𝒄𝒉 𝒗𝒖̣:
Ở giai đoạn này, cần chú trọng phát triển các kịch bản dịch vụ từ các giai đoạn Tiếp cận khách, đón khách cho đến việc quan tâm sau khi khách rời đi. Kịch bản này đòi hỏi tất cả các bộ phận tác nghiệp phối hợp trơn tru theo cùng một dòng chảy nhận thức dịch vụ.
6/ 𝑿𝒂̂𝒚 𝒅𝒖̛̣𝒏𝒈 đ𝒐̛̀𝒊 𝒔𝒐̂́𝒏𝒈 𝒕𝒉𝒂̂̉𝒎 𝒎𝒚̃ 𝒓𝒊𝒆̂𝒏𝒈 𝒄𝒉𝒐 DA:
Giai đoạn này là “tiểu tiết làm nên đại khí”, rất nhiều chi tiết được tính toán, quy định chặt chẽ để tạo thành một khối thống nhất. Cư dân/du khách sẽ thấy sự thủ công trong các chi tiết nhỏ như đồ gốm, đồ vải, vật dụng phòng, nhà hàng, mùi hương… cho đến các bộ nhận diện thương hiệu, quy định về các góc hình, tông giọng dịch vụ…
7/ 𝑻𝒖𝒚𝒆̂̉𝒏 𝒅𝒖̣𝒏𝒈 & Đ𝒂̀𝒐 𝒕𝒂̣𝒐 𝒃𝒐̣̂ 𝒎𝒂́𝒚 𝒗𝒂̣̂𝒏 𝒉𝒂̀𝒏𝒉:
Tùy vào đặc thù của từng DA (hoặc từng khu trong DA), chúng tôi linh hoạt tổ chức bộ máy từ văn phòng như Sales & Marketing, Kế toán, Thu mua,… cho đến các bộ phận tác nghiệp như Lễ tân, Buồng phòng, Bàn – Bar,…Và kể cả những bộ phận rất đặc biệt chỉ riêng có cho DA đó, chẳng hạn như Wellness, Retreat, …
Công đoạn này đòi hỏi sự kỹ lưỡng và chuẩn xác vì con người là yếu tố đóng góp phần lớn vào sự hài lòng của khách hàng và cũng là thành phần cốt lõi duy trì cảm xúc cho DA trong dài hạn.
8/ 𝑻𝒉𝒆𝒐 𝒅𝒐̃𝒊, 𝒄𝒂̣̂𝒑 𝒏𝒉𝒂̣̂𝒕 𝒄𝒂́𝒄 𝒙𝒖 𝒕𝒉𝒆̂́ 𝒎𝒐̛́𝒊 𝒕𝒓𝒐𝒏𝒈 𝒏𝒈𝒂̀𝒏𝒉:
Một DA setup khai trương không có nghĩa là DA ấy hoàn thành mà là đang mở ra một giai đoạn phát triển mới cần đội ngũ của Memory tiếp tục theo dõi, giám sát, và cập nhật quy trình, sản phẩm dịch vụ để mô hình kinh doanh chạy ổn định hơn và linh hoạt ứng phó trước nhưng thay đổi của môi trường.
(*): Năm 2022 chính phủ có quyết định chuyển đổi quỹ đất rừng phòng hộ, sx, bảo tồn ở một số tỉnh ở các vị trí du lịch làm du lịch sinh thái và định hướng phát triển du lịch VN phù hợp với du lịch nông nghiệp, du lịch sinh thái,…
(**): Có lẽ tôi là người yêu rừng, yêu cây và lựa chọn mô hình làng rừng sinh thái dù bất kỳ loại đất nào tôi cũng chuyển nó thành làng rừng sinh thái. Chính vì vậy loại đất này là phù hợp định hướng của làng, của công ty.
Vì công ty không cần vay vốn để đầu tư, và không chọn cư dân mua suất bằng vay vốn.
Tôi cũng không thể cho không vì khó chọn cư dân phù hợp, nên vài trăm triệu cũng là điều kiện cần để chọn lọc cư dân phù hợp.
Xét ở một góc độ nào đó, cty đã và đang tạo điều kiện để những người phù hợp vào cùng lập làng, tạo giá trị bền vững cho xã hội.
Đây là một trong những mô hình đầu tiên và duy nhất có hệ sinh thái đến thời điểm này.
Có thể làng thành công và có thể thất bại, mà có thất bại thì tôi cũng cũng có phương án chuẩn bị cho cư dân hay nhà đầu tư bằng các quỹ đất khác có thể dựng nhà ở ngay, nghỉ dưỡng ngay nếu dự án kéo dài xin phép, và có nhiều làng khác đã hoàn thiện cho cư dân nghỉ dưỡng.
Tóm lại ai có tiền, có thời gian, có điều kiện, có kiên nhẫn, có đạo lực thì nên lập làng sinh thái với nhiều cư dân khác. Còn không thì có mấy ông làm DA chưa xong đã đột quỵ chết mấy ông rồi. Không phải ai có tiền cũng làm được, phải có đạo hạnh, có yêu thích, lập làng không thể nghĩ lợi nhuận trước mắt được. Nhưng nó hình thành thì vô giá như các làng du lịch các nước Hà Lan, Thuỵ Sỹ.
Bài viết cập nhật & tóm lược từ nhiều tư liệu onl
Hình ảnh: Chọn từ net
No comments:
Post a Comment